Activeringspercentage

Video delen // www. Investopedia. com / terms / c / capitalizationrate. asp

Wat is de 'hoofdlettergebruik'

Het activeringspercentage is het rendement op een vastgoedbelegging op basis van het inkomen dat het vastgoed naar verwachting zal genereren. Het kapitalisatiepercentage wordt gebruikt om het potentiële rendement van de belegger op zijn of haar investering te schatten.

De kapitalisatiegraad van een belegging kan worden berekend door het nettobedrijfsresultaat (NOI) van de investering te delen door de huidige marktwaarde van het onroerend goed, waarbij NOI het jaarlijkse rendement op het onroerend goed minus alle bedrijfskosten is. De formule voor het berekenen van het hoofdlettergebruik kan op de volgende manier worden uitgedrukt:

Kapitaliseringspercentage = netto bedrijfsinkomen / actuele marktwaarde

Sommigen beschouwen de kapitalisatiegraad in wezen als de discontovoet van een eeuwigheid, hoewel het gebruik van eeuwigheid in dit geval mogelijk enigszins misleidend omdat het impliceert dat de kasstromen op jaarbasis stabiel zijn.

De activeringsratio wordt uitgedrukt als een percentage en wordt ook vaak de "cap rate" genoemd. "

UITBREIDING 'Hoofdlettergebruik'

De activeringsratio is erg handig omdat het informatie over onroerendgoedinvesteringen stroomlijnt en het gemakkelijk interpreteerbaar maakt. Als Stephan bijvoorbeeld een woning koopt voor $ 900.000, en verwacht dat de woning $ 125.000 per jaar zal genereren na operationele kosten, is de activeringskoers voor zijn investering 13. 89% ($ 125.000 / $ 900.000 = 0. 1389 = 13. 89%). Wat dit betekent is dat Stephan elk jaar 13. 89% van de waarde van zijn bezit verdient als winst.

In dit voorbeeld wordt ervan uitgegaan dat alle factoren van Stephan's cap rate-berekeningen constant blijven, maar in werkelijkheid worden dingen vaak iets gecompliceerder. Stel dat als gevolg van een enorme vraag naar onroerend goed in de stad van Stephan nadat hij de investering heeft gedaan, de waarde van het onroerend goed van Stephan oploopt tot $ 2 miljoen tegen de tijd dat er twee jaar voorbij zijn gegaan. Ondertussen heeft Stephan hetzelfde bedrag van het onroerend goed verdiend. Omdat berekeningen van kapitalisatie de huidige marktwaarde gebruiken, is de kapitalisatiegraad van Stephan's investering veranderd. Omdat de marktwaarde van het onroerend goed is gestegen terwijl Stephan's NOI dat niet heeft, is de cap rate aanzienlijk gedaald tot een minder gunstige 6. 25% ($ 125, 000 / $ 2 miljoen = 0. 0625 = 6. 25%).

Voorbeelden als deze illustreren een belangrijke functie van kapitalisatiepercentages. Omdat de cap rate een ratio is die de winstgevendheid meet, moet het aandeel NOI ten opzichte van de huidige marktwaarde constant blijven om de kapitalisatieratio gelijk te houden. Als NOI stijgt terwijl de marktwaarde dat niet doet, zal de kapitalisatiegraad stijgen en, als het tegendeel gebeurt, zal de kapitalisatiegraad dalen.Om een ​​vastgoedinvestering rendabel te houden, moet NOI in hetzelfde tempo stijgen als de waarde van het onroerend goed toeneemt, of in nog grotere mate. In dit opzicht is de kapitalisatiegraad nuttig omdat deze kan worden gebruikt om een ​​vastgoedinvestering na verloop van tijd te volgen om te zien of de prestaties ervan verbeteren. Als, om welke reden dan ook, het activeringspercentage afneemt, kan het een verstandiger beslissing zijn om het onroerend goed eenvoudigweg te verkopen en elders te herinvesteren. Met een daling van meer dan 50% in Stephan's cap rate in slechts twee jaar, zou hij waarschijnlijk het beste zijn om een ​​manier te vinden om zijn NOI te verhogen of het pand te verkopen en een alternatieve investering te vinden.

Gebruik van hoofdlettergebruik

Vaak kan het vergelijken van verschillende vastgoedbeleggingen vergelijkbaar zijn met het vergelijken van appels en sinaasappels, dus het kapitalisatiepercentage is een goed startpunt omdat het kan worden gebruikt om snel en eenvoudig veel investeringskansen te vergelijken met één een ander. Het vergelijken van de marktwaarden of schattingen van bedrijfsopbrengsten van verschillende eigenschappen zal vaak moeilijk zijn en opbrengstresultaten opleveren die moeilijk te doorgronden zijn, maar het vergelijken van percentages is zeer eenvoudig.

Stel dat Martha twee verschillende investeringen met marktwaarden van $ 230, 000 en $ 3M overweegt en schat dat hun NOI-waarden respectievelijk $ 40, 000 en $ 300.000 zullen zijn. Hoewel deze investeringen aanzienlijk verschillen, wetende dat hun respectievelijke activeringspercentages 17. 39% en 10% zijn, kan Martha helpen haar beslissing te nemen. Hoewel de cap rate van de eerste investering veel hoger is, zal de tweede investering jaarlijks veel meer geld verdienen, dus dit zal waarschijnlijk ook Martha's beslissing spelen. Hoewel dit voorbeeld een illustratie is van het vermogen van cap rate om te helpen bij het vergelijken van beleggingen, is het van belang op te merken dat het het nuttigst is in deze functie wanneer de NOI of de huidige marktwaarde vergelijkbaar zijn. Investeringen van drastisch verschillende grootten kunnen vaak aanvullende overwegingen hebben die een soepele vergelijking kunnen voorkomen.

Wanneer zij beleggen in onroerend goed, zullen beleggers vaak beslissen over de laagste cap rate die zij zullen accepteren om de investering de moeite waard te maken. Een belegger kan bijvoorbeeld besluiten dat hij voor de hoeveelheid geld die hij wil uitgeven alleen een belegging accepteert met een kapitalisatiegraad van 10% of meer. Als we kijken naar potentiële investeringen, zullen ze de cap rates van die investeringen vergelijken met hun persoonlijke cap rate.

De kapitalisatietarief kan ook worden gebruikt om de terugverdientijd van de belegging ruwweg te berekenen door 100 te delen door de cap rate uitgedrukt als een geheel getal. U kunt bijvoorbeeld de terugverdientijd van een belegging met een cap rate van 5% berekenen door 100 te delen door 5, voor een geschatte terugverdientijd van 20 jaar. Toch zou deze methode alleen moeten worden gebruikt om een ​​ruwe schatting te krijgen van de terugverdientijd van de investering omdat weinig vastgoedinvesteringen gedurende een lange periode een constante kapitalisatiegraad zullen behouden.

Bovendien is directe kapitalisatie een methode die wordt gebruikt voor het waarderen van een vastgoedbelegging waarin de kapitalisatieratio is verwerkt. Met deze methode kan men NOI delen door de cap rate om de kapitaalkosten van de investering te bepalen. Hoewel dit misschien ingewikkeld klinkt, is het in wezen een herconfiguratie van de cap rate-formule.

Problemen met activeringspercentage

Hoewel de kapitalisatieratio een zeer nuttige ratio is om te gebruiken bij het plannen of analyseren van een investering, bevat deze een paar belangrijke beperkingen die moeten worden overwogen voordat de cap rate wordt gebruikt.

Een van die beperkingen is dat de cap rate niet erg nuttig is voor kortetermijninvesteringen. Aangezien er weinig tijd is om een ​​betrouwbare kasstroom te ontwikkelen, kan de NOI van een investering moeilijk of onmogelijk te bepalen zijn, waardoor berekeningen van de kapitalisatie moeilijk of zelfs onmogelijk wordt.

Het is ook belangrijk om op te merken dat het hoofdlettergebruik soms wordt berekend als NOI gedeeld door het oorspronkelijke bedrag dat de huidige eigenaar voor het onroerend goed heeft betaald. Omdat de waarde van een eigenschap zelden zeer lang hetzelfde blijft, is deze methode voor het berekenen van cap rates veel minder nuttig dan de andere methode. Het berekenen van een cap rate voor een woning met een waarde van $ 2 miljoen in 2015 op basis van de 1995-prijs van $ 300.000 zal niet erg nuttig zijn en zal zeer misleidende resultaten opleveren. Bijkomende problemen bij het gebruik van deze methode kunnen zich ook voordoen in het geval van een eigendom dat als een geschenk of door middel van overerving wordt gegeven, aangezien de cap rate niet kan worden bepaald met een kostprijs van nul.

Het kapitalisatietarief is een populaire en eenvoudige ratio om te gebruiken, maar het zou niet de enige factor mogen zijn bij beslissingen over onroerend goed. Er moet nog veel meer worden bekeken, zoals de groei of daling van het potentiële inkomen, de waardestijging van het onroerend goed en eventuele alternatieve beleggingen.